Der Baukredit ist im Prinzip das Herzstück einer jeden Baufinanzierung. Es gibt ihn schon seit Jahren in verschiedenen Varianten, sodass der Kunde die Finanzierung recht flexibel gestalten kann. Wenn man von einem Baukredit, einem Immobilienkredit oder einem Hypothekendarlehen spricht, dann kann hauptsächlich zwischen drei Varianten unterschieden werden. Und zwar sind das das endfällige Darlehen, das Tilgungsdarlehen und das Annuitätendarlehen.

Letzteres wird mit großem Abstand am häufigsten als Baukredit genutzt. Beim Annuitätendarlehen ist es so, dass zunächst natürlich die Darlehenssumme, der Zinssatz und die anfängliche Tilgung vereinbart werden. Diese liegt meistens im Bereich von einem oder zwei Prozent, wobei der Anteil der Tilgung im Verhältnis zu den Zinsen im Lauf eder Zeit immer größer wird. Was die Zinsen betrifft, so kann sich der Kreditnehmer stets zwischen einem dauerhaft festen Zinssatz (Zinsfestschreibung) und einem variablen Zinssatz entscheiden. Je nachdem, in welcher Zinssituation man sich gerade befindet und wie die Erwartung bezüglich der zukünftigen Zinsentwicklung ist, entscheidet man sich für die eine oder die andere Zinsvariante. So wird bei niedrigen Zinsen und der Aussicht auf steigende Kreditzinsen eine Zinsfestschreibung gewählt, während die Vereinbarung eines variablen Zinssatzes dann Sinn macht, wenn mit fallenden Hypothekenzinsen zu rechnen ist.

Im Gegensatz zum Annuitätendarlehen ist es bei einer zweiten Variante des Baukredites, dem Tilgungsdarlehen so, dass sich das Verhältnis zwischen Zinsen und Tilgung hier nicht ändert. Es wird stets der gleiche Tilgungsanteil im Jahr gezahlt, zum Beispiel vier Prozent. Das Darlehen wäre demzufolge in 25 Jahren komplett getilgt. Da jedoch auch hier eine Tilgungsverrechnung stattfindet und die Zinsen daher „weniger“ werden, sinkt im Laufe der Jahre die Kreditrate. Eine dritte Baukredit-Variante ist das so genannte endfällige Darlehen, welches es übrigens in Form eines Fremdwährungsdarlehens auch als Auslandskredit gibt. Beim endfälligen Darlehen findet zunächst gar keine Tilgung des Kredites statt, sondern der Kreditnehmer zahlt ausschließlich die Zinsen. Der Geldbetrag, der eigentlich für die Tilgung des Kredites aufzuwenden wäre, wird dann beispielsweise als Sparbeitrag in eine Kapitallebensversicherung eingezahlt.

Diese Lebensversicherung wird genau dann fällig, wenn auch das endfällige Darlehen fällig wird. Daher kann das Darlehen dann mit der frei werdenden Kapitalsumme aus der Lebensversicherung getilgt werden. Meistens wird ein solches Darlehen schneller als ein Annuitäten- oder Tilgungsdarlehen zurückgezahlt, weil eben mit dem Ertrag aus der Kapitallebensversicherung „gearbeitet“ werden kann. Eine andere Form des Baukredites ist das Forward Darlehen. Dieses wird jedoch ausschließlich im Zuge einer Anschlussfinanzierung genutzt und auch dann nur unter bestimmten Voraussetzungen. Alle Baukredite sind fast ausnahmslos übrigens durch eine Grundschuld abzusichern.