Der Tilgungsrechner kommt als spezieller Finanzierungsrechner vorrangig bei der Berechnung von Immobilienkrediten zum Einsatz. Denn bei den Immobilienkrediten ist es so, dass es häufig eine Veränderung im Verhältnis zwischen Tilgung und Zinsen gibt, was die Gesamtrate betrifft. Ein zentraler Punkt bei der Berechnung des Darlehens ist der so genannte Zins- und Tilgungsplan, der mit Hilfe eines Tilgungsrechners erstellt werden kann.

Um die Funktionsweise von Tilgung und Zinsen beim Immobilienkredit zu verstehen, sollte man sich kurz mit den einzelnen Komponenten und deren Kombination beschäftigen. Bei einem Annuitätendarlehen als die Hauptvariante des Immobilienkredites ist es so, dass die Kreditrate stets aus zwei Teilen besteht. So muss der Kreditnehmer einerseits die Rückzahlung der erhaltenen Kreditsumme vornehmen, den Kredit also tilgen, und andererseits natürlich auch die vereinbarten Kreditzinsen zahlen. Zu Beginn der Darlehenslaufzeit ist der Zinsanteil an der Kreditrate noch extrem hoch und liegt meistens bei 80 bis 90 Prozent. Der Grund besteht einfach darin, dass zu Beginn des Darlehens die Zinsen noch auf die volle Kreditsumme zu zahlen sind. Erst nach und nach, nämlich wenn die Restschuld sich verringert, sinkt auch der Zinsanteil. Demzufolge wird der Anteil der Tilgung nach und nach höher.

Zu Beginn wird meistens eine anfängliche Tilgung von einem Prozent (auf Basis des Darlehensbetrages) vereinbart, die dann bis zum Ende des Darlehens hin mehr als 90 Prozent betragen wird. An dem Zins- und Tilgungsplan, der mittels des Tilgungsrechners berechnet werden kann, ist nun zu jedem Zeitpunkt der Darlehenslaufzeit abzulesen, welchen Anteil Zinsen und welchen Anteil die Tilgung noch hat. Auch die dann jeweils aktuelle Restschuld kann im Tilgungsplan abgelesen werden. So kann es bei einem anfänglichen Darlehen über 200.000 Euro zum Beispiel sein, dass die Restschuld nach zehn Jahren „nur noch“ 150.000 Euro beträgt.

Mit dem Tilgungsrechner kann ebenfalls berechnet werden, wie hoch die anfängliche Tilgung sein könnte. Die Vorgaben sind in diesem Fall die Höhe des freien Einkommens, welche für die Kreditrate zur Verfügung steht sowie der Anteil der Zinsen. Das bedeutet zum Beispiel: Wenn ein Kredit über 200.000 Euro zur Hausfinanzierung aufgenommen werden soll und der Zinssatz bei vier Prozent liegt, dann könnte mittels des Tilgungsrechners berechnet werden, dass bei einem monatlich frei verfügbaren Einkommen von beispielsweise 1.000 Euro die anfängliche Tilgung bei zwei Prozent liegen könnte. Natürlich kann man die im Rechner enthaltener „Formel“ auch umstellen, indem man zum Beispiel ausrechnen lässt, welche Darlehenssumme man bei einer möglichen Rate XY erhalten könnte.